建筑物的楼顶使用权，是顶楼用户专有，还是属于全体业主共用?如果不通过法律层面来分析，对此问题，众多读者可能会莫衷一是，随着《物权法(草案)》的出台，业主物权意识的提高，由此产生的楼顶纠纷也日益增多——
楼顶空间：呼唤业主提高物权意识
建筑物楼顶空间关系到建筑物的防雨、使用寿命和安全，关系到全体业主的利益。建设利用好楼顶空间，既可以使全体业主增加活动空间又有利于提高业主生活质量。楼顶空间的开发利用大有作为，如楼顶空间作广告、安装太阳能热水器等。
然而，由于房产市场发展过程中的不规范，加上现在购房户物权意识的提高，对楼顶的建设、利用所引发的楼顶纠纷日益增多，笔者作为一位法律工作者曾经受理过不少这样的纠纷。
锁了过道 怎么上屋顶
曾女士1999年从他人手中购得章贡区荷包塘某小区701室并入住。后来，她发现同单元8楼唯一的801室(801室位于702室的正上方、701室正上方是屋面)长时间无人居住且7楼上8楼的过道安装有铁门。2000年始，曾女士房顶出现漏雨，经多方联系，801室产权人马女士打开了铁门让曾女士上屋顶进行维修。2003年开始，曾女士住宅的屋顶大范围渗漏雨水，客厅、卧室、厨房到处是渗迹。每逢下雨天，曾女士家的锅碗瓢盆便分散在各个方位，用来接住这滴滴答答的屋顶漏水。
曾女士遂要求801室配一把过道铁门的钥匙以方便其上屋顶进行维修，但遭到马女士的拒绝。马女士的理由是，购房时开发商已经承诺屋顶给她一家使用，且7楼上8楼的过道是她一家出资购买的建筑面积，配钥匙不可能。双方争执不下，曾女士向章贡区人民法院提起诉讼，要求马女士拆除过道上的铁门并为曾女士上屋顶提供无障碍的便利。
安装热水器 全体住户要同意
家住文明大道某小区的刘先生最近有一件烦心事。原来，随着近期燃气价格的急剧上涨，同时刘先生发现本地很多小区的楼顶都安装了太阳能热水器，经过斟酌挑选，他也购买了一款太阳能热水器。在他兴冲冲地带着太阳能公司的人员准备上楼安装时，小区物业管理人员出面进行了制止并且明确告诉他，在楼顶安装太阳能热水器必须取得楼内全部业主的同意。
“要我取得楼内全部业主的同意，这不明摆着给我出难题，换着方式不让我安装嘛。”尴尬的刘先生不清楚是该强行安装还是该退货。
楼顶屋面究竟归谁使用
赣州市房产部门认为，“专用楼梯是指专门为某层(或几层)或者为某套单独设计、独立使用的，其他住户不需使用的楼梯;如果是为整栋房屋使用和设计的楼梯，则属共用楼梯”，“对共用楼梯，即使住户已将其面积购买，但出于消防安全的需要，也不能在上楼处加装铁门，妨碍其他业主的通行和使用”。市建设部门认为，根据城市规划建设的有关规定，楼房楼顶属于全楼业主的共用部位。住宅建筑的楼顶屋面属于共用部位，任何人未经报建不得擅自加装自用设备。
在曾女士诉马女士一案中，章贡区人民法院的判决认为：不动产相邻权基于当事人对不动产由合法的所有权或使用权产生。曾女士对701室享有所有权，701室与801室属于上下相邻，所以曾女士对该不动产享有相邻权。另一方面，该单元的屋面并未登记在任何个人的产权面积中，为共用屋面。屋面为可上人的屋面，四周都有维护结构，根据住宅消防涉及的要求，还具有避险功能。所以801室马女士负有不妨碍该单元其他所有业主自由通行屋面的义务。即使该层楼梯面积全部由801室马女士购买，基于相邻关系，也必须为相邻权人提供便利，而不能在上楼处加装铁门妨碍其他住户通行和使用。据此法院判令马女士7日内自行拆除过道上的铁门为曾女士上屋面提供通行便利。
楼顶屋面的纠纷引起了我国立法部门的关注，在新近出台的《物权法(草案)》中，已经明确规定了“建筑物区分所有权”。所谓“建筑物区分所有权”，是指两个或两个以上的业主对某一建筑物各自享有一部分所有权，该建筑物及其附属物的共同部分为各个业主共同所有。对商品房而言也就是产权人购房时付款所购买的公共分担面积。其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定了“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明开发商自身享有所有权的以外，属于全体业主共有”。
按照《物权法(草案)》的规定，开发商“买顶楼送空中花园”的销售方式是不合法的，开发商和顶层业主约定楼顶空间归属于其专有使用的，应属无效，不发生法律效力。试想，楼顶给开发商单独送给了买顶层的业主，开发商岂不是将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给其他业主，这于情于法都是行不通的。因此，开发商既不能将楼顶空间归属于自己所有，也不能通过约定将楼顶空间归属于顶层业主专有使用，楼顶空间的所有权应该归属于全体业主所共有。
既然顶层楼板以上的楼顶空间，属于全体业主所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体业主的权利，由全体业主共同支配，那么即使是开发商与个别业主约定，这个约定也不能对抗全体业主的权利。
《物权法(草案)》第七十六条规定，将建筑物共有部分改变用途的，应当经全体业主同意。因此，上文提及的文明大道某小区的刘先生究竟能否安装太阳能热水器，只有经过全体业主会议或业主委员会会议决定。
