摘要：由于开发商的原因导致房屋产权证“办理迟延”的，买受人可以向开发商主张违约责任，要求出卖人支付违约金或赔偿损失，但不能主张解除合同。由于开发商的违约行为甚至违法行为导致房屋存续状态不合法，致使房屋权属证书“办理不能”的，买受人享有法定合同解除权。

2003年10月林某向某开发商（下文称“A公司”）购买了位于北京市朝阳区某大厦A座708房屋，由于A公司在擅自变更规划设计，导致大厦的大产权无法取得，2009年底北京市规划委员会向A公司出具了《同意不办规划手续的函》，但截止2010年12月本案终审结束，A公司仍未取得大厦大产权。

2010年初，林某委托笔者向北京市朝阳区人民法院提起民事诉讼，要求1、解除房屋买卖合同；2、退还所有房款；3、赔偿损失。

北京市第二中级人民法院于2010年12月作出终审判决：1、解除原告林某与A公司的购房协议；2、被告A公司于本判决生效后30日内返还林某全额购房款；3、赔偿林某损失55万元。

最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第19条规定了买受人因出卖人的原因无法办理房屋产权证时，可以向出卖人主张解除合同并赔偿损失。今天，笔者主要为大家解释如何区分房屋产权证“办理不能”和“办理迟延”。

本案被告A公司认为产权并不属于无法办理，而是属于办理延迟，各项手续正在办理当中，故不同意解除合同。因此，要认定原告林某能否依据《解释》解除商品房买卖合同，必须首先认定大厦的产权证是否属于无法办理，被告的违约行为造成该房屋产权证“不能办理”还是“办理延迟”？

《解释》第18条和第19条都对买受人因出卖人的原因未能取得房屋产权证的情况做了规定，区别在于18条规定的是办理房屋权属证书“迟延”的责任，而19条规定的是办理房屋产权证书“不能”的责任。所谓“办理迟延”是指房屋出卖人本应在合同约定或者法律规定的期限内协助买受人办理房屋产权证，但因出卖人延迟履行协助义务致使买受人未按期取得产权证，如出卖人未按期将符合办理产权证要求的相关材料提交给房管部门或未及时通知买受人办证。根据《解释》18条的规定，因出卖人的原因导致房屋产权证“办理延迟”的买受人可以向出卖人主张违约责任，要求出卖人支付违约金或赔偿损失，但不能主张解除合同。因为此时出卖人的迟延履行并未导致根本违约，买受人在主张违约责任的同时仍可要求出卖人继续履行协助办证的义务。所谓“办理不能”是指出卖人的违约行为甚至违法行为导致房屋存续状态不合法，致使房屋权属证书根本无法办理，如出卖人建房手续不全或者超规划建房。买受人不能取得房屋权属证书，就无法取得房屋的所有权，其订立房屋买卖合同的目的便因此落空。故此时出卖人履行不能的行为已构成根本违约，根据《解释》19条的规定买受人享有法定合同解除权。

由于房屋产权证“办理不能”和“办理迟延”在法律适用和法律后果上有所不同，处理案件时，应仔细甄别。笔者认为，要判断房屋产权证是否无法办理可以参照如下两个标准：

（1）       时间标准。《解释》第19条规定买受人合同解除权发生的时间为“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发今年供应条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年。”因此应当以一年作为时间标准，判断房产证能否办理。倘若一年期限届满，出卖人仍不具备能令买受人办理房产证的条件，即使开发商表示日后能办证，也可认定房屋产权证无法办理。

（2）       事实标准。当出卖人以房产证能够办理来对抗买受人解除合同的请求时，应考察出卖人的抗辩理由有无事实依据，即出卖人能否举证证明当时已经履行了协助买受人办理产权证的全部义务，具备了令买受人办理房屋产权证的全部条件。倘若出卖人不能举证证明房产证能够办理的客观事实，或者出卖人只能证明已履行了协助办证的部分义务而不是全部义务，那么房产证能否办理仍取决于出卖人日后是否积极配合，当时尚不存在办理的可能性。在出卖人未能举证证明已取得了办理产权证的全部条件时，不应认定房屋产权证能够办理。