邱玉根等诉朱鹏飞房屋买卖案
--------------------------------------------------------------------------------
(一)首部1判决书字号：四川省郫县人民法院(1996)民字第968号。
2案由：私有房屋买卖纠纷。
3诉讼双方
原告：邱玉根，男，31岁，汉族，四川省郫县人，居民。
原告：邵华丽，女，32岁，汉族，四川省郫县人，居民(系原告之妻)。
被告：朱鹏飞，男，44岁，汉族，四川省资中县人，商人。
诉讼代理人：丁显峰，成都现代律师事务所律师。
4审级：一审。
5审判机关：四川省郫县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：闾清树；审判员：胡军、吴立宪。
6审结时间：1996年10月4日。
(二)诉辩主张
1原告邱玉根、邵华丽诉称：我们经与被告协商，于1995年3月19日在郫县红光镇签订了私房转让协议，将属于我们所有的位于红光镇荷塘路29号、面积估计为720平方米的一幢房屋，作价53万元，制衣厂设备作价10万元，共计63万元转让与被告，协议签订之日，被告支付了5万元定金，并于1995年4月1日将该房交与被告，被告支付了10万元预付金。1995年6月，我们办理了过户房屋产权证并将复印件交与被告，并告诉被告付清余款即交付房屋产权证，然而被告称房屋面积不够并说没钱，惟一的办法就是把产权证交与被告，被告去贷款给我们，后经我们多次催收，被告又陆续付了部分购房款，又经与被告多次磋商，1996年1月21日，签订了私房转让补充协议，同意房价由53万元降到51万元，于1996年3月8日全部付清和支付延期付房款的利息，但被告未按约履行付款义务，为此，要求被告付清全部余款，承担违约责任，赔偿15万元损失费。
2被告朱鹏飞及其诉讼代理人辩称：我与原告签订的房屋买卖协议合法有效，原告无权单方终止协议。我已按约支付了定金和部分购房款，由于原告没有交付房屋产权证，仅向我提供了一个房屋产权证的复印件，且与协议中的面积不符，在原告一再告诉我房屋产权证和土地使用证已办理后，又草签了一个补充协议，原告不交产权证给我，应承担违约责任，应给付违约金10万元。
(三)事实和证据
郫县人民法院经公开审理查明：原告邱玉根、邵华丽与被告人朱鹏飞于1995年3月19日签订了私房转让协议，约定原告将位于郫县红光镇荷塘路29号面积估计为720平方米私有房屋一栋卖给被告，私房转让协议共约定了七项内容。原、被告均在协议上签了字。协议签订之日，被告人朱鹏飞支付了定金5万元，1995年4月1日原告将房屋交付与被告，被告于1995年4月4日付房款13万元，又于1995年4月13日、5月19日、6月15日、6月23日四次各支付了5万元，共计20万元给原告，原告于1995年7月将办理的过户产权证复印了一份交与被告，同时告知被告，房屋产权证已办理好，要求被告按协议约定付清购房余款。被告收到房屋产权证的复印件后，向原告提出产权证上房屋面积比协议上的房屋面积少的问题，原告答复：“当时讲明一栋房屋，况且被告对该房屋实地进行了考察，面积仅是估计。”被告未坚持异议，并于1995年10月和12月先后4次共支付了17000元，又于1996年1月5日付了1500元，同时用一国内微型货车作价28500元抵作购房款交与原告。之后，原告向被告多次催收购房余款时，被告再次提出房屋面积问题，经双方磋商，达成协议，从购房余款总额中减少2万元。之后，原告向被告多次催收购房余款未果，于1996年3月22日将产权证的产权所有人变更为原告，并于1996年4月2日向本院提出诉讼，截至起诉之日，被告向原告付购房款共计42.7万元，尚欠17.3万元。
上述事实有下列证据证明：
1私房转让协议。
2私房转让补充协议。
3过户房屋产权证复印件。
4付房款收据。
5四川省成都市中级人民法院法庭科学技术研究所文件检验鉴定书。
6四川省成都市人民检察院技术鉴定书。
(四)判案理由
本案原告邱玉根、邵华丽与被告朱鹏飞经协商，自愿签订私房转让协议，意思表示真实，也不违反国家法律、法规，应当合法有效。原、被告在私房转让协议履行中，于1996年1月21日协商草签私房转让补充协议，原告向法庭提供了朱鹏飞签名的补充协议，但被告否认在该协议书上签过字，且对该补充协议的内容也不予认可，只承认写了张便条式的补充协议给原告，原告则坚持认为被告在该补充协议书上签了字。后经四川省成都市中级人民法院法庭科学技术所和四川省成都市人民检察院的鉴定，结论均认为补充协议上的“朱鹏飞”字迹不是被告人签名字迹，再则补充协议中“被告如不能按时付清余款，则前期所付的2万元房款作为原告的损失，赔偿给原告”的内容显失公正，对补充协议不能认定。但原、被告又均承认在草签的补充协议中，由于房屋产权证上实际房屋面积与转让协议中的估计面积相差40平方米，同意扣减房价款2万元的意见，对此应予以确认。在私房转让协议的履行中，前期双方均按约定履行了各自的义务。因为房屋是不动产，房屋买卖关系的最终成立要通过过户才能实现，但协议对过户后交付产权证和付清余款的时间约定不清楚，根据协议规定是原告办好产权证交给被告时，被告付清余款38万元。实际履行中，原告害怕交了产权证后，又收不到余款，在办理过户手续后，只把产权证的复印件交给了被告，而没有按照协议中约定的把产权证交给被告，原告有违约的行为，应承担相应的违约责任。而被告全部占有和使用房屋，也明知原告把产权证办好，已过了户并再三催促的情况下，不把购房余款全部支付给原告，而是等待收到原告的产权证才付余款，导致房屋转让协议不能继续履行，被告也应承担相应的责任。在责任大小的划分上，原、被告均应承担相等的违约责任。原告提出的要求被告赔偿15万元的损失费，因原告违约在先，应承担违约责任，并且也没有提出赔偿15万元损失的相关证据，因此原告的赔偿请求不予确认；但被告在付清定金和预付金共15万元后就实际全部占有和使用了房屋，而没有按约付清房款，应承担延期支付房价余款的利息。被告提出要求原告赔偿10万元的损失费，因被告与原告有相等的违约责任，况且原告没有对私房转让协议进行反悔，不能按定金的二倍赔偿，同时也没有给被告造成实际损失，10万元的损失无法律依据，原告不予赔偿。因私房转让协议合法有效，应受到法律保护，原告诉请继续履行私房转让协议、被告付清全部房款，被告对此未予否认，没有提出解除或变更协议的请求与理由，为了保护公民的合法权益，私房转让协议应继续履行。
(五)定案结论
郫县人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，作出如下判决：
1被告朱鹏飞所欠购房(含设备)款173000元及利息25223.40元，合计为198223.40元，于本判决生效之日起十日内向原告邱玉根、邵华丽付清。
2原告邱玉根、邵华丽于判决生效后十日内办理好过户房屋产权证交付给被告朱鹏飞。
案件受理费及其他诉讼费10110元，原、被告各承担5055元。
(六)解说
本案是房屋买卖、转让纠纷，主要涉及到以下两个问题：
1双方当事人签订的私房转让协议是否合法有效。
作为房屋买卖合同来说，一般只要出卖人是房屋所有权人，双方自愿订立合同的，房屋买卖合同就成立。结合本案实际，邱玉根、邵华丽是房屋所有权人，并且双方以协商自愿订立书面协议，协议中已明确了过户及其他一切费用问题，该私房转让协议具备了形式要件和实体要件，因此，该转让协议是成立的，合法有效的。
对于私房转让补充协议，原、被告均承认草签了一份同房屋产权证实际面积与转让协议中估计面积相差40平方米，扣减房价2万元的补充协议，原告提供了一份补充协议，被告对补充协义中的部分内容不予认可，辩称补充协议上的签名不是自己所为，经上级法院及检察院的鉴定，结论都认为确实不是被告所签，且部分内容显失公正，因此法院只能认定私房转让的补充协议无效，但对双方均承认的同实际面积与估计面积不符，扣除2万元房款的事实予以确认，根据案件实际情况，妥善地解决了双方当事人的纠纷。
2原、被告哪一方违约及违约责任大小的划分是解决本案的关键环节。
房屋买卖转让系要式法律行为，买卖、转让双方不仅应订立契约，按约定交付房价款和交付房屋，还应依法办理过户手续后，方能认定买卖、转让成立和有效，这是房屋买卖、转让中最重要的一环。但本案双方当事人在签协议时对此约定不清，没有明确交付产权证及购房余款的具体时间，只约定“余款38万元，甲方办好产权证交给乙方时，乙方全部付清”。原告害怕上当受骗，担心把产权证交了，而收不到房款，没有严格按照协议约定把产权证交给被告，而是只给了复印件，这是原告的自我保护行为，但这种自我保护没有法律依据，是违约保护的，造成原告违约在先。而被告在原告再三催促付房款，明知原告已办理好过户手续，自己早已全部占有和使用房屋的情况下，不向原告支付余款，被告也应承担相应的违约责任，在责任大小划分上，没有具体的量化标准，从本案实际情况看，认定双方承担相等的违约责任，更有助于本案的正确处理。
