唐玉梅诉左仲祥等房屋买卖合同案
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(一)首部
1判决书字号
一审判决书：四川省三台县人民法院(1994)三法民初字第30号。
二审判决书：四川省绵阳市中级人民法院(1994)绵中法民终字第231号。
再审判决书：四川省绵阳市中级人民法院(1996)绵中法民再字第8号。
2案由：房屋买卖合同纠纷。
3诉讼双方
原告(上诉人)：唐玉梅，女，43岁，汉族，四川省三台县人，住三台县鲁班镇，个体工商户。
诉讼代理人(一审)：王庆国，三台县新生律师事务所工作人员。
诉讼代理人(二审)：廖大成，绵阳市经济律师事务所律师。
被告(上诉人)：左仲祥，男，50岁，汉族，四川省三台县人，三台县新生供销社鲁班分社职工，系唐玉梅之夫。
被告(被上诉人)：唐武福，男，50岁，汉族，四川省三台县人，住三台县鲁班镇，个体工商户。
诉讼代理人(一审)：蒋文华，绵阳市游仙区律师事务所律师。
被告(被上诉人)：欧双华，女，35岁，汉族，四川省三台县人，住三台县鲁班镇，系唐武福之妻。
诉讼代理人(一、二审)：蒋文华，绵阳市游仙区律师事务所律师。
4审级：二审、再审。
5审判机关和审判组织
一审法院：四川省三台县人民法院。
独任审判：审判员：王小彦。
二审法院：四川省绵阳市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：胥洪寿；代理审判员：蒲德俊、陈保良。
再审法院：四川省绵阳市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：周国华；审判员：陈德光、沈天荣。
6审结时间
一审审结时间：1994年7月20日。
二审审结时间：1995年8月23日(依法延长审限)。
再审审结时间：1997年12月3日。
(二)一审情况
1一审诉辩主张
(1)原告唐玉梅诉称：左仲祥未经唐玉梅同意，擅自将属于夫妻共同财产的房屋卖给唐武福、欧双华夫妇，其行为侵犯了唐玉梅的合法权益，要求法院宣布其买卖关系无效。
(2)被告左仲祥辩称：左仲祥出卖房屋，其妻唐玉梅不知道，但左仲祥作为一家之主，有权出卖家中的房屋财产。
(3)被告唐武福、欧双华辩称：左仲祥出卖房屋，其妻唐玉梅应当知道。唐武福、欧双华对所购房屋已付清了房价款，并交纳了税金，其房屋买卖关系合法有效。
2一审事实和证据
三台县人民法院经公开开庭审理查明：左仲祥、唐玉梅夫妇在鲁班场镇有房屋一楼一底，门面房两间。1989年8月，左、唐夫妇将楼下一间门面房及楼上房屋出租给唐武福、欧双华夫妇使用。1990年9月，左仲祥与唐武福商议，将其出租的右侧门面房一间(含后房及相应楼上部分，基地面积72平方米)出卖给唐武福、欧双华夫妇。双方议定价为8 000元。协议订立后，唐武福付清了房价款，并按8 000元房价款额交纳了契税。在此期间，唐玉梅一直未对房屋买卖提出异议。1993年3月，左、唐夫妇又与唐、欧夫妇共同添建了双方所住房屋，所支费用由双方平摊。1994年3月，唐玉梅向三台县人民法院提起诉讼，要求宣布该房屋买卖关系无效。该案在审理中，左仲祥否认唐武福向法庭提供的收到唐武福买房款的收据为自己所写，经绵阳市中级人民法院、四川省高级人民法院技术鉴定，该收款收据系左仲祥本人所写。
上述事实有下列证据证实：
(1)1990年9月8日，左仲祥与唐武福签订的房屋买卖合同及左仲祥出具的收到售房款8 000元的收据。
(2)1990年12月2日交纳房屋买卖规费和办理的本契载明：该房屋的四边边界，左边以左仲祥的砖墙墙心各50%为界，右边以徐元和的砖墙墙脚为界，后面以水沟为界，前面至公路水沟。
(3)绵阳市中级人民法院、四川省高级人民法院对唐武福所提供的1990年9月8日左仲祥出具的收到售房款8 000元的收据的技术鉴定。
(4)1993年3月29日，左仲祥与唐武福、欧双华夫妇共同对该房进行添建、改建的协议。
(5)左仲祥、唐武福和欧双华双方当事人对买卖该房屋的陈述及有关证人证言。
(6)三台县鲁班镇国土办孙友书、秦虎等有关人员的证明材料等。
3一审判案理由
三台县人民法院经审理认为：左仲祥出面处分夫妻共同财产，与其共同生活的原告唐玉梅在此后长达两年多的时间没有提出异议，应视为唐玉梅知道，并认可左仲祥出卖共有房屋。双方订立买卖协议后，唐武福、欧双华付清了房价款，交纳了契税，并实际对所买房屋行使了所有权，又与左仲祥、唐玉梅共同添建了各自的房屋，故左仲祥、唐玉梅与唐武福夫妇间的房屋买卖关系合法有效，讼争房屋应为唐武福、欧双华所有。
4一审定案结论
三台县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
(1)左仲祥、唐玉梅与唐武福、欧双华之间的房屋买卖关系有效。
(2)双方讼争房屋归唐武福、欧双华所有，其界址以其双方交纳契税的本契载明的界址为准。
本案诉讼费800元，技术鉴定费400元，由唐玉梅、左仲祥承担。
(三)二审情况
1二审诉辩主张
(1)唐玉梅、左仲祥上诉称：出卖房屋时唐玉梅不知道，事后也不知情，原判违反法定程序，请求依法审理。
(2)唐武福、欧双华辩称：唐玉梅不知房屋被卖无证据证实，且唐玉梅起诉时超过诉讼时效。原判决认定事实清楚，适用法律正确。
2二审事实和证据
绵阳市中级人民法院经审理查明：左仲祥、唐玉梅有坐落于鲁班场镇房屋一楼一底，门面房两间。1989年8月，唐武福、欧双华夫妇承租了左、唐夫妇房屋门面房一间及楼上相应房屋。1990年9月，左仲祥与唐武福协商，愿将其出租的房屋出售。同月8日，左仲祥将出租房屋卖给唐武福、欧双华夫妇，价款为8 000元，其规费由唐武福支付办理。同年12月2日，唐武福按8 000元房价款交纳了规费。1993年3月，左、唐夫妇与唐、欧夫妇添建各自房屋，各支付费用7 000元。1994年3月，唐玉梅向三台县人民法院起诉，要求宣布该房屋买卖关系无效。
上述事实的证据与一审证据相同。
3二审判案理由
绵阳市中级人民法院审理认为：左仲祥擅自处分夫妻共同财产，其与唐武福、欧双华签订的房屋买卖协议无效。协议签订后，左仲祥在1992年9月前未交付房屋，唐武福、欧双华亦未实际对房屋进行管理和使用，且未办理宅基地证有关手续，未取得房屋所有权，该房屋买卖的民事行为不成立。诉讼时效应从交付房屋时起计算，本案未超过诉讼时效。唐武福、欧双华应当返还房屋，左仲祥、唐玉梅应当按唐、欧夫妇所办房屋契税额返还其房款8 000元。唐、欧夫妇不再支付使用期间的房租，左、唐夫妇亦不付房款的资金利息。因唐、欧夫妇所添建房屋不便分割，应由左、唐夫妇支付添建房款7 000元给唐、欧夫妇，并承担月息15%的资金利息，所添建房屋归左、唐夫妇所有。
4二审定案结论
绵阳市中级人民法院根据房屋买卖有关法律政策，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、第(三)项之规定，作出如下判决：
(1)撤销三台县人民法院(1994)三法民初字第30号民事判决。
(2)上诉人左仲祥与被上诉人唐武福、欧双华签订的房屋买卖协议无效，房屋归左仲祥、唐玉梅所有。唐武福、欧双华应当返还所购房屋，不付使用期间的租金；左仲祥应返还房价款8 000元，该款不计资金利息。唐武福、欧双华所添建房屋由左仲祥、唐玉梅支付房价款7 000元，并承担月息15%的资金利息(从1993年5月起至该房款付清时止)，该房屋产权归左仲祥、唐玉梅所有。二审案件受理费800元，一审案件受理费800元，由被上诉人唐武福、欧双华负担。鉴定费400元，由上诉人左仲祥负担。
(四)再审诉辩主张
终审判决后，唐武福、欧双华不服，以该房屋买卖关系有效，唐玉梅称不知卖房不是事实等为由，向绵阳市中级人民法院申请再审。绵阳市中级人民法院经审查裁定：本案由本院另行组成合议庭进行再审。
(五)再审事实和证据
绵阳市中级人民法院再审查明：唐玉梅、左仲祥在鲁班场镇有房屋一楼一底，门面房两间。1989年8月，左仲祥、唐玉梅将门面房一间出租给唐武福、欧双华夫妇使用。1990年9月，左仲祥与唐武福协商，愿将其出租的门面及楼上相应部分出售给唐武福、欧双华。同月8日，双方签订了房价款为8 000元的房屋买卖合同，约定，规费由唐武福、欧双华办理。合同上加盖了左仲祥、唐玉梅及唐武福、欧双华的私章，并经中人签字盖章、乡政府、国土办签署意见，加盖了公章。合同签订后，唐武福付清了房价款，先后于1990年12月2日交纳了规费、1991年5月办理了本契，但因当地行政机关原因办理宅基地使用证未果。1993年3月，左仲祥、唐玉梅与唐武福、欧双华各出资7 000元对各自所住房屋进行了添建。1994年3月，唐玉梅向三台县人民法院提起诉讼，要求宣布房屋买卖关系无效。
上述事实的证据与一、二审相同。
(六)再审判案理由
绵阳市中级人民法院经再审审理认为：左仲祥、唐玉梅与唐武福、欧双华所签订的房屋买卖合同，既有双方当事人加盖的私章，又有中人证明，合同签订后买方付清了房价款，并按合同约定对房屋进行了管理使用，且依照当地政府规定办理了契税。根据有关法律政策的规定，该房屋买卖关系应为有效。唐玉梅在合同履行已三年半后，以其夫左仲祥擅自处分夫妻共同财产为由要求宣告房屋买卖关系无效的诉讼请求，无相关证据佐证，本院不予支持。二审判决认定左仲祥未经唐玉梅同意擅自处分夫妻共同财产所签的房屋买卖合同无效的证据不足，适用法律不当。
(七)再审定案结论
绵阳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款之规定，作出如下判决：
1撤销本院(1994)绵中法民终字第231号民事判决。
2维持三台县人民法院(1994)三法民初字第30号民事判决。
(八)解说
本案一审、二审和再审使用的证据相同，但却出现适用法律和实体处理有两种不同结论的情况，造成二审错判，其主要原因在于：
1关于对本案事实认定方面存在的问题。
(1)二审认定左仲祥"擅自"处分其夫妻共有房屋的证据不足。从本案的事实来看，唐玉梅称左仲祥擅自出卖房屋，处分夫妻共同财产，自己不知道，以及左仲祥称出卖房屋，唐玉梅当时不知道，事后也不知道，只是左仲祥、唐玉梅单方的陈述，无相应证据佐证。
(2)对办理宅基地使用证的情况叙述不完整。本案未办理宅基地使用证是实，但未叙述因行政原因(撤区并乡建镇)和整个鲁班场镇自1990年至1994年唐玉梅起诉前，均未办理宅基地使用证有关手续等情况。
(3)二审认定"1992年9月前未交付房屋，唐武福、欧双华亦未实际对房屋进行管理和使用"不实。经审查，1990年9月合同签订后至1993年3月，唐武福即实际占有和使用了部分房屋，另一部分由左仲祥按合同约定借用两年，到1993年3月，左仲祥与唐玉梅将所借用的房屋全部腾出交给了唐武福、欧双华夫妇。
2适用法律方面存在的问题。
(1)二审认定"左仲祥擅自处分房屋，合同无效"缺乏直接法律依据。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条规定："部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况处理，其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。"最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定："在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。"
(2)二审程序的判决书全部改判，但只引用了程序法《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、第(三)项之规定，未引用实体法。故本案再审时撤二审判决，维持一审判决是合法的、正确的。
