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(一)首部
1判决书字号
一审判决书：新疆五家渠垦区人民法院(1996)五垦法民初字第0181号。
二审判决书：新疆生产建设兵团农六师中级人民法院(1997)农六法民终字0009号。
2案由：房屋买卖纠纷。
3诉讼双方
原告(被上诉人)：高建江，男，汉族，1966年1月25日生，五家渠技术监督局工人，住五家渠水电机械厂南侧。
诉讼代理人(一、二审)：樊存伟，新疆农垦法律服务中心律师。
被告(被上诉人)：李福志，男，汉族，1971年10月5日生，自谋职业，住五家渠一○一团家属区。
诉讼代理人(一、二审)：杨建文，新疆五家渠法律事务所法律工作者。
第三人(上诉人)：林森，男，汉族，1946年5月生，兵团经委建筑公司干部，住乌鲁木齐市西路1号。
4审级：二审。
5审判机关和审判组织
一审法院：新疆五家渠垦区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：拜会民，代理审判员：刘建新、米建平。
二审法院：新疆生产建设兵团农六师中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：郭炳炎；审判员：谢修志、杨其辉。
6审结时间
一审审结时间：1996年12月4日。
二审审结时间：1997年4月16日。
(二)一审诉辩主张
1原告诉称：1996年6月1日，我因购房与被告相识，双方在中介服务部签订了房屋买卖协议。我按约定预付了房款。被告在办理房产过户手续时，隐瞒了该房屋是违章建筑的事实，其行为具有欺诈性质。为此要求解除合同，返还已付房款。
2被告辩称：乌市电力局的违章通知是在房屋交易后送达的，我没有隐瞒事实。再则，购房预付款已经第三人林森同意抵其父亲欠我家的借款，不应由我承担返还房款的义务。
3第三人辩称：原、被告争论的房屋是我于1993年10月卖给被告的，被告未按约定办理过户手续，又一次将房屋出卖，法律责任应由被告自负。
(三)一审事实和证据
五家渠垦区人民法院经审理查明：
1992年8月，第三人林森以其弟林玲的名义经五家渠房地产管理部门批准，在五家渠水电机械厂一侧修建356平方米砖混结构私有住宅一套。1993年10月，林森调至乌市工作，欲将上述住房出售。被告李福志得知后，与其协商，双方订立了购房协议，约定该房以3万元价格由李福志购买，林森提交有关房产证件，过户手续及交易费用由李福志承担。合同签订后，林森收到房款。李福志占用了该住房后，未办理房产过户手续。1993年10月底，乌市电业局输电工区在检修线路时，发现被告及其他人住宅建在高压线下，属违章建筑，即口头通知了各住宅所有人。
1996年3月，被告李福志因故欲出售住房，在中介服务部登记时，因出示的房屋产权证不是其本人姓名而被拒绝。同月，李福志找到第三人林森的父亲林告安要求出具证明。林告安在不明真相的情况下，给李福志写了委托手续。同年5月，原告高建江欲购住房，经中介服务部介绍同李福志签订了房屋买卖合同，约定房价4.2万元，分期付款，被告收到房款后，负责办理过户手续。在买卖活动中，李福志未将该房属"违章建筑"的实情告知高建江。1996年6月5日，李福志采用隐瞒实际交易额的违法手段，只交纳了1 800元契税后，将房产证过户到了原告妻子的名下。同年6月18日，乌市电业局发出书面违章通知后，原告多次要求被告退房，返还预付房款。被拒绝后，引起诉讼。
上述事实有以下证据证实：
1.1992年8月5日，农六师土地管理局发放给林玲的宅基地建房用地许可证。
2.1992年8月10日，昌吉州城市建设局发放的建设工程规划许可证。
3.1993年10月12日，昌吉市人民政府发放给林玲的私房产权证。
4.林森与李福志的住宅出售委托书。
5.林森收到3万元房款的收条。
6.1996年3月22日，林告安写给李福志的住宅出售委托书。
7.1996年6月1日，李福志、高建江签订的售房合同。
8.过户到高建江妻子名下的房产证、宅基地使用证、建设规划许可证。
9.五家渠地区房产管理所收取交易税的票据。
10.1996年6月18日，乌市电业局书面违章通知。
(四)一审判案理由
五家渠垦区人民法院根据本案的事实和证据认为：
林森在与李福志房屋买卖活动中，双方既未向房屋管理部门申请登记，又未交纳交易税，亦未办理房屋过户手续，其行为违反了《城市私有房屋管理条例》第六条、第九条规定，买卖行为无效，双方均有过错。李福志在没有合法取得房屋所有权的情况下，又将该房出售给高建江，其行为违反了《城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定，且隐瞒违章建筑的事实，采用违法手段偷漏房产交易契税，使高建江在不明真相的情况下购买了该套住房，双方买卖行为亦无效。李福志应承担全部过错。高建江请求解除合同，返还购房款的理由成立，法院应予以支持。
(五)一审定案结论
五家渠垦区人民法院根据上述判案理由，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三款、第五款、第六十一条和《城市私有房屋管理条例》第六条、第九条及《城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定，判决如下：
1被告李福志与原告高建江、第三人林森的两次房屋买卖行为无效。本判决生效后七日内李福志退还高建江购房款3万元。高建江将房屋交付李福志；次日，李福志再将该房按原状返还林森，林森将3万元售房款退还李福志。
2被告李福志已交纳的1 800元房屋过户契税由自己承担。
本案案件受理费1 370元，李福志承担1 048元，林森承担262元。
(六)二审情况
1二审诉辩主张
(1)上诉人林森上诉称：我出售的房屋，手续齐全，合法有效。与李福志的买卖关系符合规定，手续虽未办理，责任不在上诉人，李福志交付房款后，占有使用已达三年，应确认双方买卖关系有效。
(2)被上诉人高建江辩称：李福志没有取得房屋所有权，且隐瞒真相，应将房款如数退还。
(3)被上诉人李福志未作书面答辩。
2二审事实和证据
农六师中级人民法院经审理查明的事实和证据与一审相同。
3二审判案理由
农六师中级人民法院根据本案事实和证据认为：
上诉人林森与被上诉人李福志双方自愿买卖房屋，公平交易，没有违法行为。李福志一次性交付购房款，收到房屋产权证等有关证件，并已实际居住近三年时间，双方买卖行为应视为有效。被上诉人李福志与被上诉人高建江在房屋买卖活动中，因李福志隐瞒了该房违章的事实，且采取欺骗手段取得了售房委托手续，偷漏国家房产交易契税，损害国家利益，应认定双方买卖行为无效。原审判决林森与李福志房屋买卖行为无效不妥，林森上诉理由成立。
4二审定案结论
农六师中级人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三、五款、第六十一条，国务院《城市私有房屋管理条例》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
1维持新疆五家渠垦区人民法院(1996)五垦法民初字第0181号民事判决第二项。
2撤销新疆五家渠垦区人民法院(1996)五垦法民初字第0181号民事判决第一项。
3李福志与高建江房屋买卖行为无效。李福志应将所得款3万元返还高建江，高建江将现住房退还给李福志。
(七)解说
本案诉争之房，当事人在三年内经过两次买卖。由于第二次房屋买卖发生纠纷，而涉及到第一次买卖合同是否有效。
1《中华人民共和国民法通则》第四条规定："民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。"第七十二条第二款规定："按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"本案第三人林森与被告人李福志第一次房屋买卖协议，是双方在平等、自愿、等价有偿的条件下签订的，内容约定明确。林森将房屋及有关证件交给李福志。李福志也付清了房款并已使用和管理该住房两年之久。双方均未反悔。期间，林森曾约李福志办理有关产权转移手续。因李福志"没有想到要交那么多交易契税"而一直拖延，致使房产过户手续未办理。被告人李福志的行为不但违反了协议约定，更重要的是侵害了国家利益，扰乱了房屋交易市场管理的正常秩序，不能因为后期他的违法行为而否定协议的效力，其主张不予支持是正确的。在具体处理上，应参照新疆维吾尔自治区新建法字(1994)13号《城市房地产交易管理办法》第四十六条规定办理，按规定交纳房屋交易契税。
2《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定"下列民事行为无效"："……(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的……(五)违反法律或者社会公共利益的……"本案被告人李福志在第二次将房屋转卖给原告人高建江的买卖活动中，首先为取得合法出卖权，采用哄骗的手段，使林森的父亲林告安在不明真相的情况下，出具了授权委托书；其次在与高建江协商卖房过程中，隐瞒了该住房在其居住期间乌市电力局口头通知该房属违章建筑的事实，使高建江在不明真相的情况下，与其签订了房屋买卖协议。最后李福志在办理房屋产权转移手续时，少报交易额，偷漏国家房产交易契税，侵害了国家利益。高建江在得知真实情况后，提出反悔，要求确认其买卖行为无效，其诉求符合法律规定，应予以支持。对此一、二审认定是相同的，依照《民法通则》第六十一条第一款的规定作出处理也是正确的。
3本案诉争之房，是否属违章建筑之说，不属本案查证范围。一、二审未作出认定也是正确的。
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