案情:张老师打算在市区买一套房,为女儿明年初结婚的新房之用。张老师选中了某房地产开发公司的一套正在建设的房屋。当即与某房地产开发公司签订了房屋预售合同,并交购房定金款人民币10万元,合同约定交房时间为2009年12月30日前。后张老师得到一个消息:他们所认购的房屋,某房地产开发公司至今还没办得商品房预售许可证!张老师到市房产管理部门核实、得知情况属实,预计12月30日前根本无法交房。张老师要求退房,某房地产开发公司解释说,“这只是程序问题,不影响合同效力”,不同意解除合同。今年8月12日,张老师以某房地产开发公司未取得预售许可证为由,向法院状告某房地产开发公司,要求法院解除房屋预售合同,并双倍返还已付购房定金款。
评析:我国《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度,开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。本案中,某房地产开发公司违反了上述法规,与张老师签订的合同属于无效合同。对于无效合同的补偿,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……本案中张老师有权要求解除房屋预售合同,要求双倍返还已付购房定金款。
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