没有取得预售许可证 商品房预售合同无效

 事件：孝感市中级法院去年二审判决，撤销孝南区法院审理的一起民事案件一审判决，改判孝感某公司退还陈某预付购房款80万元，并赔偿其80万元；驳回陈某的其他诉讼请求。
    背景：2006年11月14日，某公司与陈某签订了一份房屋订购合同，约定陈某定购该公司在建的“孝感市新华别府综合楼”第四间门面约62平方米及二楼整层800平方米，总价款188.5万元。陈某交付购房预订款80万元，公司在房产局验收合格后交付土地使用权证及房屋产权证，陈某在其后30天内交付余款。合同还约定，公司如无法交付房屋，则双倍返还陈某交付的全部房款。陈某依约分别于2006年12月13日和12月22日交付购房预订款8万元、72万元。但公司至今未取得该楼商品房预售许可证，无法交付房产证及房屋。陈某请求法院判令公司继续履行合同及偿付违约金160万元。
    孝南区法院一审判决：一、该公司双倍返还陈某定金75.4万元（188.5万元×20％×2=37.7万元×2）。二、该公司返还陈某购房款42.3万元（80万元-37.7万元）。上述二项合计117.7万元。

    陈某不服上诉，称即使房屋订购合同无效，公司也应当承担全部过错责任。他请求二审法院改判公司继续履行合同，并支付违约金80万元。
    公司不服上诉称：双方签订的房屋订购合同为无效合同，对合同无效双方均有过错，应各自承担相应责任。请求二审确认房屋订购合同无效，判决公司返还陈某预付购房款80万元。
    分析：一、公司至今未取得该楼商品房预售许可证，按照最高人民法院相关司法解释，该房屋订购合同无效，不能继续履行。公司明知自己没有取得预售许可证的情况下，未告知陈某，仍与其签订合同，陈某可以请求公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。陈某已支付80万元购房款，故公司应当退还80万元预付款并赔偿其80万元。
    二、该房屋订购合同第八条明确约定了违约责任。1、自乙方签订合同之日起，如有资金问题或其他原因，乙方违约，甲方有权没收全部所交的款项。2、甲方因工程半途而废止，或中途转让他人，竣工时间延期等所造成无法交付给乙方，乙方所交付的房款总额，甲方应双倍偿还给乙方”。该条款是合同双方当事人真实意思的表示，是对双方违约责任的约定，双方当事人应按这一约定履行。
    据此，二审法院认定一审判决适用法律错误，予以纠正。经审判委员会讨论决定，作出上述判决。