将自己承租的无产证农村别墅卖给他人，因不能办理过户手续被买家起诉至上海市嘉定区人民法院，法院判决确认买卖双方签订的售房协议书无效，卖家返还买家购房定金20万元。

　　今年3月，林先生和张女士签订了一份售房协议书，约定张女士以170万元将一幢连体别墅转卖给林先生，林先生在合同签订后，预付张女士20万元作定金等条款。同日，双方还签订售房协议副本，约定系争房屋内的窗帘、空调等设施的所有权。合同签订后，林先生当即支付了20万元定金。

　　当认为自己“捡到皮夹子”的林先生发现购买的别墅房屋有质量问题，又得知此幢别墅没有产房证，不能办理过户手续后，林先生懊悔不已。反复思量后，他选择向法院起诉，要求解除与张女士签订的售房协议书，并要求张女士返还20万元定金。诉讼中，林先生又将要求解除与张女士签订的售房协议变更为该售房协议书无效，其余请求不变。

　　针对林先生的诉请，张女士辩称，即使她和林先生签订的售房合同无效，造成合同无效的责任在原告，而且没有房产证的房屋并不一定不能出售。

　　法院审理后查明，张女士出售的连体别墅系其2006年向案外人租的，租赁期限为70年。该租赁合同中载明系争房屋是农村别墅，无房地产权证。法院认为，张女士和林先生的售房协议书违反了法律法规规定，该售房协议书应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。遂作出上述判决。